상생임대인 조건 양도세 혜택 10문 10답

 

상생임대인 조건 알아보기

 

지난주, 윤석열 정부가 제시한 첫 부동산 정책이 나왔습니다. 이전 정부와는 사뭇 다른 분위기의 정책들이 나오고 있는데요. 다주택자들을 옥죄는 것이 아니라, 여러 가지 인센티브를 통해 매물을 내놓도록 권장하는 분위기입니다.

 

그중에서도 상생임대인 조건은 무엇이고, 어떻게 하면 다주택자도 양도세 혜택을 받을 수 있는지 알아보려고 하는데요. 참고로 상생임대인 제도는 이번에 새로 생긴 것이 아닙니다. 예전부터 있었지만, 이를 통해 혜택을 받으려면 조건이 조금 까다로웠습니다.

 

먼저 상생임대인 뜻과 기존 조건이 어땠는지부터 확인해 보겠습니다.

 

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상생임대인 뜻은 정확히 뭘까?

 

이름에서도 알 수 있듯이 상생임대인이라는 건, 임차인과 상생할 수 있도록 좋은 문화를 만들어 가는 임대인을 뜻하는데요. 임차인과 상생을 한다는 건 결국 임대료를 많이 올리지 않거나, 혹은 임대료를 그대로 유지하는 것을 의미할 것입니다.

 

그래서 신규 계약을 하거나 기존 임대차 계약을 갱신할 때, 직전 임대료 대비 5% 이내로 인상하는 임대인을 상생임대인이라고 부릅니다. 물론 임대료 인상이 아닌 임대료 유지 및 인하 역시 상생임대인 뜻에 포함됩니다.

 

좋은 일을 하는 만큼 상생임대인에 대한 혜택이 존재했지요.

 

 

 

상생임대인 혜택은 무엇일까?

 

상생임대인에게 주어지는 혜택은 양도세를 줄여 주는 것입니다. 원래대로라면 양도세를 100% 다 내야 했지만, 상생임대인 조건만 잘 갖춘다면 아예 세금을 내지 않는 '양도세 비과세' 혜택을 받을 수 있는 것이죠.

 

그렇다면 상생임대인 조건을 알아봐야겠죠. 상생임대인 조건이 조금 까다로워서 이런저런 질문이 참 많은데요. 우선 기본적인 틀부터 말씀드리고, 세부적으로 질문이 많은 내용은 10문 10답으로 다루어 드리겠습니다.

 

먼저 아래와 같은 조건을 갖춰야 합니다.

 

 

• 전월세 계약 시점: 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일
• 임대료: 직전 계약 대비 5% 이내로 인상
• 주택수: 1세대 1주택
• 거주요건: 없음 (기존에는 2년 거주 필수)
• 직전임대계약: 최소 1년 6개월 이상

 

상생임대인 조건은 크게 이렇게 4가지라고 보면 된다. 다만, 이렇게만 적어 놓으면 오해의 소지가 많다. 정말 다양한 케이스의 다주택자들이 많기 때문이다. 그렇다면 여기서 생길 수 있는 질문들을 확인해 보자.

 

지금부터 10문 10답 시작합니다.

 

 

 

1. 다주택자가 지닌 모든 매물을 상생임대주택으로 운영하면, 전부 다 양도세 비과세를 받을 수 있을까?

 

다주택자의 경우, 각 매물을 전부 상생임대주택으로 운영할 수도 있을 것입니다. A 주택도 5% 이내로 임대료를 올리고, B 주택도 5% 이내에서 임대료를 올리는 식으로요.

 

하지만 상생임대인 조건 중 하나가 '1세대 1주택'이었습니다. 그러니까 다주택자인 상태에서는 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 없는 것이죠. 모든 매물을 다 매도하고, 마지막으로 남은 1개의 주택만 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다.

 

특히 조정대상지역에 있는 매물일 경우, 원래대로라면 2년 동안 실거주를 해야 양도세가 비과세인데요. 상생임대주택으로 운영했기 때문에 2년 거주 의무 역시 사라진다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

2. 직전 계약의 임대차 금액이 정확히 뭘까?

 

 

상생임대인 기준 중의 하나가 '직전 계약의 임대료 대비 5% 이내로 올리는 것'이라는 점은 기억하고 계시죠? 여기서 궁금한 것이 과연 '직전 계약'이 정확히 어떤 걸 의미하느냐인데요.

 

무조건 임대인인 '나'를 기준으로 보셔야 합니다.

 

예를 들어 내가 집을 새로 매수를 했습니다. 이때 만약 임차인이 거주한 상태로 임대차계약을 승계했다면, 이는 내가 체결한 계약이 아닙니다. '나'를 기준으로 보면 아직 '직전 계약'이라는 게 없는 상태인 겁니다. 임대차계약이 만료되어 다시 기존 임차인과 계약을 하면 이것이 신규 계약이자 직전 계약이 됩니다.

 

결국, 임차인이 거주한 상태로 매수를 하면 계약이 만료되까지의 기간 + 신규 계약 2년을 기다려야 합니다. 그렇게 2년이 흐른 뒤에 계약을 갱신하든, 신규 계약을 하든 상관은 없습니다. 그리고 해당 건물에서 두 번째 계약을 맺을 때, 첫 번째 계약 때의 임대료에서 5% 이내로만 잡으면 되는 것이죠.

 

 

그래서 상생임대인 혜택을 받으려면, 이왕이면 기존 임차인이 없는 상태에서 건물을 매수하는 것이 유리합니다. 그만큼 시간을 아낄 수 있으니까요.

 

더군다나 이번 제도의 기한이 2024년 12월 31일까지라서요. 만약 임차인이 낀 건물을 매수할 계획이라면 적어도 2022년 12월 31일에는 계약이 만료되어야 합니다. 그래야 그날 바로 '내 입장'에서 신규 계약을 한 뒤, 2년 후인 2024년 12월 31일에 상생임대인 계약을 할 수 있으니까요.

 

이 점을 꼭 유의하셔야 합니다.

 

 

 

3. 직전 계약과 신규 계약의 임차인은 달라도 될까?

 

네, 위에서 말씀드렸다시피 상생임대인 조건은 무조건 임대인을 기준으로 합니다. 임차인은 계속 바뀌어도 상관 없습니다. 임대인만 그대로면 됩니다.

 

만약 임차인이 2년을 거주하고 나가더라도, 두 번째 계약을 할 때 5% 이내로만 올린다면 임차인은 바뀌어도 무방합니다.

 

 

4. 임대차 계약을 바로 이어서 해야 할까?

 

아닙니다. 임대차 계약이 끝나는 날, 바로 새로운 임차인을 구하지 못할 수도 있는데요. 임차인의 입주 시기에 공백이 생겨도 전혀 상관 없습니다.

 

 

5. 2024년 12월 31일까지 계약서만 쓰면 될까?

 

아닙니다. 해당 날짜까지 계약서를 쓰는 것으로 끝이 아니라, 실질적으로 계약금까지 받았다는 것이 증명돼야 합니다.

 

그러니 서두르느라 계약서만 쓰고, 계약금 받는 날짜를 뒤로 미루는 일은 없으시길 바랍니다. 계약서 작성과 동시에 계약금을 받으시는 게 좋습니다.

 

 

 

6. 계약갱신권을 청구하더라도 상생임대인이 될 수 있을까?

 

네, 맞습니다. 애초에 계약갱신권 자체가 임대료를 5% 이내로만 올리는 권리입니다. 물론 임차인의 요청에 따른 것이지만, 어쨌든 상생임대인 조건에 부합하기 때문에 문제 없습니다.

 

 

7. 등록임대주택사업자가 운영하는 임대주택도 상생임대주택이 될까?

 

네, 임대주택사업자가 운영하는 임대주택도 직전 계약에 비해 임대료를 5% 이내로만 올리면 상생임대주택의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 

8. 다가구주택의 경우, 모든 호수에 대해 상생임대계약을 체결해야 할까?

 

그렇기도 하고, 아니기도 합니다. 이는 다가구주택을 향후에 어떻게 매도하느냐에 따라 다른데요.

 

만약 다가구주택을 건물 단위로 매도할 경우에는 당연히 모든 호수의 임차인들과 상생임대계약을 맺은 상태여야 하고요. 만약 개별 호수만 양도할 계획이라면, 해당 호수만 상생임대계약을 맺으시면 됩니다.

 

 

다만, 호수별로 매도 시에는 각 호수가 1주택으로 계산되니까요. 결국 모든 호수를 전부 매도하고, 마지막으로 남은 호수에 대해서만 적용된다는 점도 기억하세요.

 

 

 

9. 직전 임대계약서는 2년으로 되어 있는데, 실제 거주기간은 1년 6개월이 안 되면 어떡하죠?

 

상생임대인 조건 중의 하나가 '직전 임대계약 기간이 1년 6개월 이상'이어야 한다는 점이었는데요. 계약서상으로는 2년이라고 되어 있더라도, 임차인이 1년 6개월보다 짧게 살다가 나가면 상생임대주택으로 인정받지 못합니다.

 

반대로 계약서에는 1년으로 되어 있는데, 실제로는 1년 6개월 이상을 살았다면 상생임대주택의 요건이 충족되는 것으로 보고요.

 

임차인의 사정으로 1년 6개월을 다 못 채우더라도 봐 주는 것은 없습니다. 어떻게 보면 임대인 입장에서는 억울한 일인데요. 이 점을 꼭 숙지하셔서, 직전 계약 기간은 무조건 1년 6개월을 채우도록 임차인과 협의하시기 바랍니다.

 

 

10. 직전 계약이 월세였는데, 신규 계약을 전세로 하면 어떡하죠?

 

월세에서 전세로 계약이 전환되거나, 반대로 전세에서 월세로 계약이 전환되는 경우가 생길 수 있습니다. 이때는 전월세 전환율이라는 것을 기준으로 상생임대인 조건을 해석하는데요.

 

 

• 연 10%
• 기준금리 + 연 2%

 

두 가지 기준 중에서 더 낮은 비율을 '전월세 전환율'로 계산합니다. 여기서 기준금리는 6월 25일 현재, 1.75%인데요. 당분간은 연 10%가 아니라 기준금리 + 연 2%인 3.75%가 기준이 될 거예요.

 

숫자가 여러 개 나와서 복잡해 보이지만, 상생임대인 조건에 해당하는지 알기 위해서는 아래의 전월세 전환율 계산기를 쓰면 쉽습니다.

 

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- 전원세 전환율 계산기 바로가기 - 

 

 

전월세 전환 계산기에 들어가서 본인의 전세금, 보증금, 월세 등을 입력하시고요. 그 아래에 전월세 전환율에는 3.75를, 임대료 인상률에는 5%를 입력합니다. 마지막으로 '계산하기'를 누르면 예상 임대료 또는 전세금이 나옵니다.

 

다만, 어디까지나 참고 자료라는 점은 잊지 마세요.

 

 

 

지금까지 상생임대인 조건과 양도세 혜택을 받기 위한 실전 팁을 알려 드렸는데요. 과연 내가 상생임대인 조건을 맞춰 양도세 비과세를 받는 것과 일반 계약을 한 뒤 매도하는 것 중, 어느 쪽이 더 이득인지 확인해 보시기 바랍니다.

 

도움이 되었길 바라며, 혹시라도 아직 신청하지 못한 정부 혜택이 있을 수 있으니 아래도 참고해 보시면 좋을 듯합니다. 감사합니다.

 

 

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